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architektur FACHMAGAZIN 34 Bau & Recht Die Tücken der grundbücherlichen Sicherstellung im BTVG Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) soll unter anderem den Erwerber eines Bauträgerobjektes, welcher Vorauszahlungen an den Bauträger zu leisten hat, vor dem Verlust dieser Zahlungen in der Insolvenz seines Vertragspartners schützen. So hat der Bauträger den Erwerber gemäß § 7 BTVG gegen den Verlust der von diesem aufgrund des Bauträgervertrags geleisteten Zahlungen zu sichern. Die Sicherung kann dabei durch schuldrechtliche Sicherung, grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers auf der zu bebauenden Liegenschaft in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan und/oder durch pfandrechtliche Sicherung erfolgen. Das in der Praxis bei Bauträgern beliebteste Sicherungsmodell stellt die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan gemäß §§ 9 und 10 BTVG dar. Häufig wird hierbei der Erwerber als gesetzliche Mindestanforderung durch die Eintragung einer Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch sowie durch eine Vereinbarung über die Geldlastenfreistellung mit den Gläubigern des Bauträgers nach § 9 Abs 3 BTVG abgesichert. Den Kaufpreis für das Bauträgerobjekt zahlt der Erwerber dabei je nach Baufortschritt entsprechend der gesetzlich festgelegten Raten. Dies soll dem Erwerber insoweit Sicherheit verschaffen, als der Kaufpreis nicht zur Gänze im Vorhinein, sondern in Teilbeträgen nach Maßgabe eines von einem Sachverständigen gemäß § 13 Abs 2 BTVG zu bestätigenden Baufortschritts an den Bauträger zu bezahlen ist. Der Bauträger ist demnach vorleistungspflichtig, was sicherstellen soll, dass den jeweiligen Ratenzahlungen des Erwerbers jeweils adäquate Bauleistungen des Bauträgers gegenüberstehen. Diese Ausgestaltung des Sicherstellungsmodells entspricht den in § 9 BTVG normierten Mindeststandards einer grundbücherlichen Sicherstellung des Erwerbers. In der Praxis kann sich diese Form der Sicherstellung in einer Insolvenz des Bauträgers jedoch als ungenügend erweisen. Insbeson- Text: Mag. Matthias Nödl dere das damit verbundene – in der Praxis vielfach als sicher beworbene – Sicherungsmittel der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 40 Abs 2 WEG kann dabei für den Erwerber nur begrenzte Sicherheit bieten. Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG bezweckt grundsätzlich die Sicherung des Erwerbers als Wohnungseigentumsbewerber gegen eine dem Kaufvertrag widersprechende Verfügung über das Kaufobjekt oder Belastung des Kaufobjekts. Weiters bewirkt die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG, dass der Erwerber in der Folge die lastenfreie Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts an dem Kaufobjekt im Rang dieser Anmerkung vom Bauträger oder einem allfälligen Rechtsnachfolger des Bauträgers im Eigentum der kaufgegenständlichen Liegenschaft verlangen kann, und zwar auch dann, wenn die Liegenschaft im Rang nach dieser Anmerkung belastet wurde. Zudem bekundet die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers auf Einräumung von Wohnungseigentum. Dieses Anwartschaftsrecht soll den Erwerber in die Lage versetzen, die Einverleibung des Eigentums am Mindestanteil und die Begründung von Wohnungseigentum gegen den Bauträger nötigenfalls auch gerichtlich durchsetzen zu können. Diese Wirkung der Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG ist jedoch insbesondere bei Vorliegen vorrangiger Pfandrechte bloß beschränkt. Geht die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG allen anderen auf der Liegenschaft einverleibten Pfandrechten im Rang vor, so geht das mit der Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG verbundene Anwartschaftsrecht im Falle der Veräußerung der kaufgegenständlichen Liegenschaft, und zwar sowohl im Falle einer Zwangsversteigerung im Exekutionsverfahren gegen den Liegenschaftseigentümer als auch im Falle einer Verwertung im Zuge der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers auf den Käufer über, sodass der Erwerber die Einräumung des Wohnungseigentums am Kaufgegenstand auch gegen einen allfälligen Rechtsnachfolger des Bauträgers im Eigentum der zu bebauenden Liegenschaft gerichtlich durchsetzen könnte. Bei Vorliegen eines vorrangigen Pfandrechtes gilt dies jedoch nicht uneingeschränkt. Die Pflicht zur Übernahme der Anmerkung besteht in einem solchen Fall nur insoweit, als deren zu schätzender Betrag, d. h. der Betrag des fertigzustellenden Wohnungseigentumsobjekts, trotz vorrangiger Pfandrechte in der Verteilungsmasse Deckung findet oder der Treuhänder bereits bei Vornahme der grundbücherlichen Sicherstellung über eine geeignete, d. h. taugliche, durchsetzbare und grundbuchsfähige Freistellungsverpflichtung des Pfandgläubigers verfügt.


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