Leerstand oder Zwischennutzung — Schlagwort oder Möglichkeit?

22. April 2015 Mehr

 

Interview — Städte sind dynamische Konstrukte, sie wachsen, schrumpfen und unterliegen einem ständigen Wandel, der von ökonomischen, kulturellen und sozialen Faktoren beeinflusst wird. Dadurch steigt oder sinkt auch die Nachfrage und Attraktivität von bestimmten Flächen. In den 1970er Jahren wurden in fast allen Städten ganze Stadtteile als riesige Bürozentren neu gebaut (wie in Hamburg City-Nord) in Erwartung der hohen Nachfrage nach Großraumbüros durch den wachsenden Dienstleistungssektor. Outsourcing und Rationalisierungsmaßnahmen in den folgenden Jahrzehnten ließen aber viele Unternehmen wieder schrumpfen. Heute stehen diese Bürokomplexe oftmals leer. In Wien sind zum Beispiel 50% des viel gerühmten DC Towers nicht vermietet. 

Ganze Innenstädte sterben durch Abwandern des Einzelhandels in attraktivere Flächen und Gebiet aus. Der Trend zur Shoppingmall verlangsamt sich zwar, ist aber immer noch ungebrochen. Die Frage ist, wie lange dieser Trend anhält und ob wir gerade dabei sind, damit die Leerstände der Zukunft zu erzeugen? In Linz steht z. B. das Uno Shoppingcenter in unmittelbarer Nähe zur PlusCity weitgehend leer.

 

 

Aber auch am Wohnungsmarkt gibt es Probleme, und zwar durch die Verschleierung des Leerstandes. In Wien hat es ein Jahrzehnt gedauert, bis Bürgermeister Häupl endlich den Schritt zu einer offiziellen Leerstandserhebung gewagt hat. Der Grund für die Inaktivität der Gemeinde mag in der Notwendigkeit der Politik liegen, sich mit der Errichtung von Zigtausenden neuen Wohnungen pro Jahr vor den Wählern profilieren zu müssen. Laut einer aktuellen Studie gibt es in Wien derzeit 30.000 leerstehende Wohnungen und angeblich 100.000 könnten durch eine Förderung des gründerzeitlichen Dachbodenausbaus im Sinne der Stadtverdichtung gewonnen werden. Wo ist da die viel zitierte Wohnraumnot?

Eine Methode mit Leerständen umzugehen ist die Zwischennutzung (ZN). Ihre Stärke liegt in ihrem symbiotischen Charakter für Nutzer, Eigentümer und Stadtentwickler. Es ist eine methodische und konzeptorientierte Vorgangsweise, Vorteile für alle Beteiligten zu erzeugen, eine Win-win-Situation. ZN stellt für die Zwischennutzer als Akteure eine Strategie zur Verwirklichung ihrer Ideen dar, während sie für den Eigentümer eine Möglichkeit zur befristeten Beseitigung von Leerstand und Vermeidung von Schäden durch Vandalismus bedeuten könnte. Durch die Anwesenheit eines Nutzers werden sowohl die Räume im Sinne des Eigentümers teilweise bewirtschaftet, als auch deren Zerstörung entgegengewirkt. Anna Margarita Zellinger hat Architektur studiert und ihre Dissertation über Zwischennutzung geschrieben. Peter Reischer unterhielt sich mit ihr über „Probleme“ und mögliche Anwendungen.

Zuerst für den Laien – was ist Zwischennutzung (ZN)?

Das ist eine temporäre Nutzung von leer stehenden Räumen und Freiflächen, die auch zu besonderen Bedingungen stattfindet: Das ist die rechtliche Stellung der Nutzer und die Bezahlung.

Wie ist das zu verstehen?

Im Wesentlichen sind das Prekariatsverträge statt Mietverträge. Das heißt, dass die Gebäude nur zur Abgeltung der Betriebskosten weitergegeben werden dürfen. Es darf kein Gewinn entstehen. Das Prekarium stellt einen Leihvertrag dar und fällt nicht unter das Mietrecht, sondern unter die Bestimmungen des ABGB. Dabei kann die Zustimmung zur Nutzung jederzeit widerrufen werden. Immobilienentwickler planen ja vorab die Entwicklungspipeline und kennen die Entwicklungsfenster. Die ZN stellt sozusagen eine interessante Füllung einer Lücke dar.

Welche Vorteile oder Nachteile bringt das für den Eigentümer und den Nutzer?

Für den Eigentümer hat es den Vorteil, dass die Nutzung jederzeit aufgekündigt werden kann und der Nutzer zahlt eben keine Miete, sondern nur Betriebskosten. Bei den Immobilien, die ich untersucht habe, herrscht eigentlich ein gutes Einvernehmen zwischen Eigentümer und Nutzer. Wesentlich sind Vertrauen, Zuverlässigkeit und Handschlagqualität auf beiden Seiten.

Wenn man das auf den Wohnungsmarkt umlegt, würde das einen modernen Vagabundismus bedeuten?

Richtig, aber es wird schwierig sein, von der Eigentümerseite her jemanden zu finden, der das macht. Generell würde ich eher von einem Nomadismus sprechen, er beschreibt das Prinzip der ZN treffend. Aber im Gegensatz zur antropologischen Lebensform des Nomadismus, der weiterzieht, wenn das nährende Umfeld erschöpft ist, zieht die ZN weiter, wenn das Feld für eine weitere Nutzung auf- oder vorbereitet ist.

Das heißt, dass die ZN eher für den gewerblichen oder kreativen Bereich geeignet ist, nicht für den Wohnbereich?

In Holland wird das Prinzip auch für den Wohnungsmarkt verwendet, ich halte es aber für nicht unbedingt geeignet. Denn wenn jemand von heute auf morgen aus der Wohnung ausziehen muss, ist das eine existenzielle Frage. Bei gewerblichen Nutzungen hat man die Möglichkeit, sich nach Hause – in die Homebase – zurückzuziehen, um dann nach einer Alternative Ausschau zu halten.

ZN wird oft als Schlagwort verwendet, in Wien von den Grünen und seitdem die Wahl naht, auch von den Roten?

Eine Instrumentalisierung gefällt mir überhaupt nicht. Es ist dann keine sachbezogene Diskussion mehr. Die Potenziale von ZN sind im städtischen Bereich wirklich sehr groß, müssen aber in ihrer idealen Ausformung als ganzheitlicher Ansatz, natürlich auch politisch getragen werden.

Wo liegen diese Potenziale?

Die großen Vorteile sind, dass sie dazu beitragen kann, Räume zu entwickeln. ZN kann auch Defizite aufzeigen, sichtbar machen und ausgleichen. Durch die Verknüpfung von sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Komponenten ist sie eigentlich der Prototyp eines nachhaltigen Konzeptes in der städtischen Entwicklung. Hinter dem „Schlagwort“ ZN steht die Möglichkeit einer narrativen Stadtentwicklung, denn sie schließt ja an die eigene Geschichte einer Stadt an und entwickelt diese in die Zukunft weiter. Ich halte das gerade in unserer globalisierten Welt für sehr wichtig, da so Individualität, Zugehörigkeit, ja auch Heimat, im Gegensatz zu Austauschbarkeit und Einheitlichkeit, an Bedeutung gewinnen können.

 

 

Sie betonen hier das Prozesshafte, und zwar in einer Zeittiefe?

Das ist ein Punkt, aber ein anderer ist der systemische Gedanke einer Ausbreitung und eines Ineinandergreifens der einzelnen städtischen Maßstabsebenen. Stadt ist ein komplexes und sensibles System, die einzelnen Ebenen und Bereiche kann man nicht isoliert betrachten.

Also der einzelnen, nicht nur der architektonischen, sondern auch der sozialen Schichten?

Ja, ausgehend von einem Gebäude kann städtische Entwicklung betrieben werden. Somit rückt die Stadt als System in den Mittelpunkt der Betrachtung.

Und wieso findet ZN bei uns nicht statt?

Einerseits aus Unwissenheit über die Potenziale von ZN und wie diese wirksam eingesetzt werden können. Viele Eigentümer haben Angst vor ZN, weil – wie man ja bei den sogenannten „Mietnomaden“ bei herkömmlichen Vermietungen sehen kann – es bis zur Räumung des Objektes eineinhalb Jahre dauern kann, wenn der Nutzer/Mieter nicht, wie ausgemacht, freiwillig geht. Sofern von Anfang an abgesicherte Nutzungsverträge erstellt werden, ist diese Angst unbegründet.

Sehen Sie eine Möglichkeit dieses Instrument (ZN) in unserem System besser, sei es rechtlich oder politisch, zu verankern?

In unseren Baugesetzen ist die temporäre Nutzung eines Raumes nur sehr spärlich vorgesehen. In Wien schon, aber in Oberösterreich zum Beispiel gar nicht. In Wien ist eine temporäre Nutzung des Raumes für Bauten des vorübergehenden Bestandes in der Bauordnung in den § 62a und § 71 geregelt. Allerdings dürfen in ehemaligen Bürobauten keine universitären Nutzungen stattfinden.  Wünschenswert wäre, wie schon mehrfach vorgeschlagen, eine bundesweite Vereinheitlichung der Richtlinien.

Betoniert da die Gesetzgebung eine Nichtflexibilität ein? Sehen Sie einen politischen Willen in Österreich da etwas zu verändern?

Nein! Ich denke aber, dass sich auch die Politik dem Thema ZN aus ökologischen, sozialen und auch wirtschaftlichen Gründen auf Dauer nicht verschließen kann. Die Bereitschaft zur ZN hat aber auch einen kulturellen Hintergrund. In den alten deutschen Hansestädten war es seit Generationen üblich, dass junge Menschen in einen Kontor, in eine Zweigniederlassung gehen. Die Mobilität und Flexibilität ist dort größer. Auch in der Schweiz, der man ja Unflexibilität nachsagt, ist die Bereitschaft sich mit Neuerungen auseinanderzusetzen größer.

Wie sehen Sie den Vorwurf, dass die ZN eigentlich nur zur besseren Verwertung der Grundstücke für die Immobilienwirtschaft dient?

Die haben natürlich einen Gewinn davon. Sie sind aber auch viel leichter von ZN zu überzeugen als öffentliche Verwalter. Städtische Entwicklung zieht immer auch eine gewisse Gentrifizierung nach sich, aber das kann man nicht alleine an der ZN festmachen.

Könnte man die ZN als städtisches Leerstellenmanagement betrachten?

Absolut! Wesentlich ist es natürlich Nutzer zu finden, die vertrauenswürdig sind. Grundlage ist eine qualitative und quantitative Bestandsaufnahme der Leerstände, die ja Entwicklungspotenziale darstellen. Es bedarf einer vermittelnden Organisation, einer Anlaufstelle für Eigentümer von Immobilien und Nutzer. Wenn die Kommunen nicht aktiv werden, dann werden eben wirtschaftlich orientierte Unternehmen diese Aufgabe übernehmen.

Welches ist Ihr größtes Anliegen?

Mir ist es ein Anliegen, die Innenentwicklung zu forcieren. Das heißt, dass die inneren Potenziale der Stadt genützt werden sollen. Im Gegensatz zur Außenentwicklung, die sich an den Stadträndern abspielt. Innenentwicklung bringt natürlich auch ein hohes Konfliktpotenzial mit sich. ZN kann dabei auch integrativ wirken. Sie ist sowohl geeignet Verdichtungsmaßnahmen einzuführen, wie auch als Informationsbasis zu fungieren. Hier können auch Nutzungen ausprobiert werden, und wenn sie sich bewähren, kann man sie in die definitive Nutzung mitaufnehmen.

 

Dr.tech Mag.arch Anna Margarita Zellinger

Studium der Architektur an der Kunstuniversität Linz, Diplom bei Prof. Roland Gnaiger, Dissertation an der TU Wien, Department für Raumplanung, Fachbereich Örtliche Raumplanung, bei Prof. Andreas Voigt mit dem Thema „Stadträumliche Reintegration ehemaliger Industrieanlagen durch Zwischennutzung – Konzeption einer unterstützenden Strategie für eine flächenschonende Innenentwicklung“.
Berufspraxis in Architekturbüros, Autorin von Publikationen, Vorträge im Bereich Zwischennutzung.

 

Text: Peter Reischer

 

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Kategorie: Architekten im Gespräch, Kolumnen, Start

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