facility management Effizient Bauen aus der Sicht des Facility Managements Vor der inhaltlichen Auseinandersetzung mit dem Thema möchte ich dieser folgende Untergliederung zugrunde legen. Da ist einerseits der Begriff der Effizienz, den ich in Kosteneffizienz und Nutzungseffizienz untergliedern möchte. Andererseits die zu bauenden Immobilien, die ich in private und gewerbliche Immobilien unterteilen möchte. Und innerhalb der gewerblichen Immobilien soll die Unterscheidung in Verwaltungsgebäude und sonstige Gebäude gelten, da die sonstigen Gebäude aufgrund ihrer spezifischen Nutzungsorientierung auch eine ganz andere Form des Facility Managements (FM) benötigen, die mit dem für die gewerblichen Immobilien überhaupt nicht mehr vergleichbar sind. Abschließend noch eine ganz allgemeine Definition von FM, wie sie für die nachfolgende Befassung mit dem Thema gelten soll. Demnach ist FM die Summe aller vernetzten (Dienst)Leistungen, die im Zuge der zweckmäßigen Nutzung, Bewirtschaftung und des Betriebes einer Immobilie anfallen. Und last, but not least, das überlagernde Thema der Architektur und Ästhetik einer Immobilie, welches in Wechselbeziehung zur Effizienz einer Immobilie steht. Da FM in privat genutzten Immobilien in der Regel auf einige wenige Teilleistungen des FM beschränkt ist, sollen sich die nachfolgenden 32 Ausführungen lediglich auf gewerblich genutzte Verwaltungsimmobilien - im weiteren Sinne Büros - beziehen. Vorab aber dennoch ein kurzes Statement zum Thema effizient bauen im Bereich der Privatimmobilien. Was da heute im großen Stil - teilweise von der Stange - in die Landschaft geknallt wird, scheint ausschließlich auf das Thema Kosteneffizienz ausgerichtet zu sein und ist häufig bar jeglichen architektonischen Anspruchs! Würfelförmige (möglichst geringe Oberfläche) mit Pultdach versehene und in Styropor verpackte Einfamilienhäuser sind das traurige Ergebnis einer kategorischen Unterordnung unter das zunehmend dominante und alles überlagernde Kriterium der Kosten - nämlich der Errichtungs- und Betriebskosten. Wobei man hierbei zumindest festhalten darf, dass schon häufiger als zu vermuten, Lebenszykluskostenkriterien als Synonym für Effizienz - bewusst oder unbewusst - zur Anwendung kommen! Womit wir bei der Überleitung zu gewerblich genutzten Verwaltungsimmobilien wären, wo dieses Kriterium zwar massiv Teil der öffentlichen Diskussion ist - z. B. die Initiative der IG Lebenszyklus Hochbau - die aber in der praktischen Anwendung erst, einige an einer Hand abzählbare Referenzen aufzuweisen haben. Diese sind zahlenmäßig, verglichen mit dem Diskussionszeitraum, erbärmlich niedrig. Vor der Erörterung ‚warum das so ist‘ - eine kurze Erklärung zu Lebenszyklus(kosten)orientierung. Das Theorem der Lebenszyklus(kosten) orientierung geht von einer umfassenden (Kosten)Betrachtung einer Immobilie über den Lebenszyklus (zumindest 25 Jahre) aus und verlangt bereits bei Konzeption und Planung eine Ausrichtung nach diesen (Langzeit)Kriterien. Und das reicht vom Raumkonzept für den Nutzungszweck (der Bemessung und Gestaltung der Nutzflächen), über die Architektur, die verwendeten Baumaterialien, die energetische Versorgung sowie die dafür eingesetzte Haustechnik, bis hin zum Sicherheitskonzept der Immobilie. Die Gründe, warum aktuell nur nach diesen umfassenden Strukturen gedacht aber nicht gehandelt wird, sind ernüchternd - fast erschreckend - banal und lassen sich fast ausschließlich auf die heutigen Marktparadigmen reduzieren! So darf der Immobilienerrichter zwar den Architekten frei wählen, dieser will aber den Facility Manager nicht mitbringen. Denn dieser könnte ja in der Erwartung eines nachfolgenden Auftrages sein. Und wie käme man denn dazu, schon zu diesem Zeitpunkt eine derartige Entscheidung zu treffen. Und so bleibt alles beim Alten: Anstatt als Architekt bzw. Planer den Kunden davon zu überzeugen, dass der - allerdings richtige - Facility Manager zumindest bezüglich der Lebenszykluskosten möglicherweise einen größeren Stellenwert hat als der Architekt (bewusste Provokation!), scheut man die Anerkennung dieser Funktion in ihrer Bedeutung und reduziert sie auf die der „... Typen mit den grünen Stiefeln!“. Leider ist das ein Originalzitat eines der bedeutendsten Planer Österreichs. Und damit endet die Effizienz im Bauen an der Grenze der aktuellen Paradigmen. Gerhard Schenk Geschäftsführer, HSG Zander GmbH, Austria
architektur Fachmagazin - Ausgabe 07/2013
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