40 architektur FACHMAGAZIN Bau & Recht Erhaltung elektrischer Anlagen Geringere Energiekosten, verminderter Wartungsaufwand, schonender für die Umwelt, gesteigerter Wohnkomfort für Mieter sowie höhere Renditen und Wiederverkaufswerte Elektrische Energie zählt zu den unverzichtbaren Grundlagen des modernen Lebens und Wohnens. Während die Anzahl elektrischer Geräte in österreichischen Haushalten ins schier Endlose steigt, entsprechen elektrische Installationen vielfach nicht mehr den heutigen Anforderungen. Die Sanierung und Modernisierung veralteter elektrischer Anlagen ist daher für zeitgemäßes Wohnen unumgänglich. Für Mietgegenstände im Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) regelt insbesondere § 3, wen die darauf Bezug habenden Erhaltungs- und Sanierungspflichten treffen. So hat gemäß Absatz 1 dieser Bestimmung der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Beachtlich ist hierbei zunächst, dass der österreichische Gesetzgeber dem MRG durch das Abstellen auf den „jeweils ortsüblichen Standard“ einen dynamischen Erhaltungsbegriff zugrunde gelegt hat. So ist bei der Durchführung allfälliger Erhaltungsmaßnahmen auf technische Weiterentwicklungen genauso Bedacht zu nehmen, wie auf etwaige zeitlich und örtlich geprägte Komfortstandards. Im Hinblick auf elektrische Anlagen ergibt sich aus der Rechtsprechung, dass es zum heute üblichen Standard einer elektrischen Anlage gehört, damit nicht nur eine Woh- für Eigentümer – Sanierung von Wohnraum und den diesem zugeordneten elektrischen Anlagen ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen attraktiv. Doch wer hat die Kosten der Sanierung und Modernisierung etwa veralteter und nicht mehr zeitgemäßer elektrischer Anlagen zu tragen? nung zu beleuchten, sondern auch die heute in einem Haushalt üblichen Elektrogeräte, wie zum Beispiel Waschmaschine, Geschirrspüler, Kühlschrank, Bügeleisen oder Fernseher – auch gleichzeitig – benützen zu können. Sei dies nicht möglich, so sei der Vermieter zur Herstellung eines entsprechenden Zustandes im Sinne des § 3 MRG verpflichtet. Eine allgemeine Pflicht des Vermieters, elektrische Anlagen laufend zu modernisieren und auf den letzten Stand der Technik zu bringen, kann aus dem dynamischen Erhaltungsbegriff jedoch nach herrschender Ansicht nicht abgeleitet werden. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung von elektrischen Anlagen besteht gemäß § 3 MRG jedenfalls insbesondere dann, wenn davon Mietgegenstände betroffen sind und (i) es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, oder (iii) um die Beseitigung eines vom Mietgegenstand ausgehenden, erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, oder (iii) wenn die Maßnahmen erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben. Besonders wesentlich ist bei elektrischen Anlagen natürlich der Umstand, dass davon – insbesondere wenn diese veraltet oder mangelhaft sind – eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen kann. Voraussetzung für die Erhaltungspflicht des Vermieters im Zusammenhang mit solchen elektrischen Anlagen ist allerdings, dass die Gefährdung auf den Zustand des Mietgegenstandes selbst zurückzuführen ist. Das heißt, dass etwa vom Mieter im Mietgegenstand betriebene elektrische Geräte als dem Vermieter nicht zurechenbare Gefahrenquellen demnach keine Erhaltungspflicht des Vermieters auslösen. Darüber hinaus setzt die Erhaltungspflicht des Vermieters voraus, dass es sich um eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit der Nutzer handelt, womit gemeint ist, dass Bagatellbeeinträchtigungen, welche nur bei übergroßer Sensibilität spürbar sind, nicht von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst sind. Im Zusammenhang mit unsicheren elektrischen Anlagen, bei welchen etwa Brandgefahr oder gar die Gefahr eines Stromschlags durch Berührung droht (z. B. bei Fehlen oder Defekt eines FI-Schalters), ist nach der Rechtsprechung jedoch zweifelsfrei von einer solchen erheblichen Gefährdung auszugehen. Was letztlich als erheblich gesundheitsgefährlicher Mangel einer elektrischen Anlage zu werten ist und ob demnach der Vermieter oder doch der Mieter zur Sanierung der elektrischen Anlage verpflichtet ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Der bloße Umstand, dass eine solche elektrische Anlage nicht dem letzten Stand der Technik entspricht, ist für die Begründung einer Erhaltungspflicht des Vermieters jedoch nicht ausreichend. In der Praxis empfiehlt es sich für Vermieter aber insbesondere auch im Hinblick auf laufende Prüf-, Wartungs und Instandhaltungspflichten nach dem Elektrotechnikgesetz (ETG), der Elektrotechnikverordnung (ETV) sowie nach den einschlägigen ÖNORMEN allfällige Sicherheitsmängel elektrischer Anlagen umgehend zu beseitigen, um so möglichen zivil- und strafrechtlichen Folgen zu entgehen. Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt
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