Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages
Das unbrauchbare Mietobjekt.
Ein undichtes Dach, eine mangelhafte Dachentwässerung und/oder zu gering dimensionierte Kanalleitungen können insbesondere im Zusammenhang mit in jüngster Vergangenheit immer häufiger auftretenden Starkregenfällen einen kapitalen Wasserschaden verursachen. Tritt ein solcher Wasserschaden in Bezug auf gemietete Immobilien auf, drängt sich angesichts des damit verbundenen finanziellen Aufwands die Frage auf, ob der Mieter aus diesem Grund zur sofortigen Beendigung des Mietvertrages berechtigt ist.
Vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1117 ABGB
§ 1117 ABGB räumt dem Mieter das Recht ein, ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund vorzeitig aufzulösen ohne an bestimmte Fristen und/oder Termine gebunden zu sein, wie dies im Falle einer ordentlichen Kündigung der Fall wäre. Dieses Recht zur vorzeitigen Auflösung hat der Mieter grundsätzlich selbst dann, wenn die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist oder der Mieter auf die ordentliche Kündigung verzichtet hat oder es sich um ein Mietverhältnis auf bestimmte Dauer handelt.
Das Recht zur vorzeitigen Auflösung gemäß § 1117 ABGB ist Kraft ausdrücklichen Verweises auch auf MRG-Mietverträge anzuwenden und gilt für jede Art von Bestandvertrag (auch für Pachtverträge) und zwar auch unabhängig davon, ob der jeweilige Bestandvertrag Wohnungen, Geschäftsräume oder Mobilien zum Gegenstand hat.
Außerordentliche Kündigung
In der Praxis spricht man in diesem Zusammenhang auch häufig von einer außerordentlichen Kündigung. Tatsächlich handelt es sich dabei dogmatisch jedoch um keine Kündigung, sondern eher um einen Gewährleistungsbehelf im Sinne einer Wandlung des Mietvertrages, wonach der Vermieter dem Mieter einen ununterbrochenen Gebrauch des Mietobjektes zu gewähren und dafür einzustehen hat (vgl. Würth in Rummel, ABGB³, § 1117 ABGB).
Ein wichtiger Grund gemäß § 1117 ABGB, welcher den Mieter zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses berechtigt liegt vor, wenn der Mieter aufgrund dessen vom Mietobjekt nicht den vertraglich vereinbarten Gebrauch machen kann, vorausgesetzt jedoch, dass der Mieter diesen Grund nicht selbst zu vertreten hat. Nicht zu vertreten hat der Mieter einen solchen Grund, wenn dieser weder von ihm oder von Personen, für die er einzustehen hat (z.B. Dienstnehmer, Auftragnehmer, etc. des Mieters), verschuldet wurde, noch auf einen auf Seiten des Mieters verschuldeten Zufall zurückzuführen ist.
Wird der eintretende Zufall durch den Mieter nicht verschuldet, ist im Übrigen die Gefahr zufälliger Unbenutzbarkeit des Mietobjektes vom Vermieter zu tragen; das heißt, der Mieter kann selbst im Falle einer zufälligen Beeinträchtigung der Nutzung des Mietobjekts (z.B. Schäden bedingt durch Unwetter) von seinem Auflösungsrecht gemäß § 1117 ABGB Gebrauch machen.
Der tatsächliche Grund, welcher den Mieter am vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mietobjekts hindert, kann auf ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters zurückzuführen sein. Diesfalls steht dem Mieter neben dem Recht zur Auflösung des Mietverhältnisses ein Schadenersatz-anspruch zu. Dieser Grund kann sowohl in Rechtsmängeln als auch in Sachmängeln bestehen. § 1117 ABGB ist auch unabhängig davon anwendbar, ob dem Mieter das Mietobjekt ganz oder nur zum Teil nicht zur Verfügung steht oder nur nicht entsprechend benützt werden kann.
Wann ist eine vorzeitige Auflösung des Mietverhltnisses nicht möglich?
Ausgeschlossen ist die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses jedoch bei unbedeutenden Mängeln, weil dadurch das Mietobjekt nicht zum Gebrauch ungeeignet oder unbrauchbar wird. Bei leicht behebbaren Mängeln muss entsprechend dem allgemeinen Gewährleistungsrecht zunächst die Behebung der Mängel in angemessener Frist begehrt werden (Grundsatz der zweiten Chance). Daher ist die Auflösung jedenfalls unzulässig, wenn der Vermieter (z. B. mangels Anzeige des Mieters) noch keine Kenntnis von der Gebrauchsbeeinträchtigung hat. Ist der Mangel im Zeitpunkt der Auflösungserklärung schon behoben, so kann der Mieter nicht mehr vom Vertrag abstehen. Lehnt der Vermieter deren Behebung jedoch ab, so ist die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses zulässig.
Nicht selten finden sich in Mietverträgen Bestimmungen über einen Verzicht des Mieters auf die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1117 ABGB oder dieses Auflösungsrecht einschränkende Bestimmungen. Ein Verzicht auf bestimmte Auflösungsgründe oder die Einschränkung des Auflösungsrechts auf bestimmte Gründe wird grundsätzlich auch als wirksam angesehen. Davon ausgenommen ist lediglich das Recht zur Auflösung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsschädlichkeit einer gemieteten Wohnung, das zwingendes Recht darstellt und daher nicht abbedungen werden kann, selbst wenn dem Mieter die Gesundheitsschädlichkeit bekannt war. Jedoch könnte ein gänzlicher Verzicht auf die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – gemäß § 879 Abs. 3 ABGB sittenwidrig sein, insbesondere wenn es sich um einen längerfristigen Mietvertrag handelt.
Vorzeitige Auflösung – Kosten?
Die Vorauszahlung des Mietzinses steht dem Recht auf vorzeitige Auflösung nicht entgegen. Für den Fall einer vorzeitigen Auflösung ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, dem Mieter den aliquoten, nicht verbrauchten Teil der Vorauszahlung zurückzuzahlen; dies selbst dann, wenn der Mieter im Vorhinein auf die Rückerstattung der Vorauszahlung verzichtet hat.
Die vorzeitige Auflösung kann vom Mieter sowohl aktiv geltend gemacht als auch in einem Verfahren über eine Klage des Vermieters auf Zuhaltung, Feststellung des Mietverhältnisses oder auf Zahlung des Mietzinses eingewendet werden. Den wichtigen Grund für Vertragsauflösung hat derjenige zu behaupten und zu beweisen, der die Auflösung erklärt. Wesentlich ist, dass die Auflösung des Mietverhältnisses ohne unnötigen Aufschub geltend zu machen ist, weil die grundlose Nichtausübung während längerer Zeit als Verzicht gedeutet werden kann.
Ungenutzte Geschäftsräumlichkeiten und Schadensfälle
Nach der bisherigen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass insbesondere die längere Unbenutzbarkeit von Geschäftsräumlichkeiten infolge eines Wasserschadens als ein wichtiger Grund anzusehen ist, welche zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 1117 ABGB berechtigt. Auch wegen eines in unmittelbarer Nähe betriebenen Konkurrenzunternehmens des Vermieters (bei gleichzeitiger Abhängigkeit von dessen Warenlieferungen) oder wegen mangelnder Kundenfrequenz in einem Einkaufszentrum oder wegen Umsatzeinbruchs infolge behördlicher Verfügungen hat die Rechtsprechung der Mieterseite bereits ein solches Auflösungsrecht zuerkannt.
Für den Fall eines Schadens im Mietobjekt, durch welchen sich der Mieter im Gebrauch des Mietobjektes beeinträchtigt fühlt, ist daher Vorsicht geboten. Insbesondere sollten vorschnelle Erklärungen gegenüber dem Vermieter vermieden werden, um nicht vertragsbrüchig zu werden. Vielmehr sollte der Mieter diesfalls in einem ersten Schritt den Vermieter kontaktieren und weitere Schritte nötigenfalls nur in Abstimmung mit einem Rechtsberater seines Vertrauen setzen.
Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt
Kategorie: Bau & Recht
