Mikroapartments im legistischen Graubereich
Wohnraum in der Stadt wird teurer. Die Ressourcen werden knapper. Beruf und Familie erfordern Flexibilität. Kompaktes städtisches Wohnen liegt daher im Trend, besonders wenn neben der vollausgestatteten Einraumwohnung nützliche Gemeinschaftseinrichtungen sowie Serviceleistungen, die über die bloße Überlassung von Wohnraum hinausgehen, und flexible Vertragslaufzeiten angeboten werden.
Abgesehen von den kaufmännischen, städtebaulichen und architektonischen Herausforderungen, die es angesichts dieses Trends zu bewältigen gilt, bereitet dieser Trend natürlich auch auf rechtlicher Ebene Kopfzerbrechen. Denn das geltende Wohnrecht bietet für die reellen Anforderungen an solche neuen Wohnformen kaum passende Lösungen. Vielmehr lassen die legistischen Hürden die Errichtung und Vermietung von Mikroapartments in einen risikobehafteten Graubereich abdriften.
Mikroapartments sind in der Regel Wohnungen, die eine Nutzfläche von unter 30 m² aufweisen. Die Errichtung einer aus Mi-kroapartments bestehenden Wohnhausanlage in Wien würde sohin bereits an § 119 Abs 2 der Bauordnung für Wien scheitern, weil demnach die Nutzfläche einer Wohnung zumindest 30 m² betragen muss. Die Neuerrichtung von Mikroapartments als Wohnungen, deren Nutzfläche unter 30 m² liegt, wäre sohin nicht bewilligungsfähig. Eine solche Apartmentanlage müsste in Wien vielmehr als Heim oder Beherbergungsbetrieb errichtet werden, weil für ein Heim oder einen Beherbergungsbetrieb diese Mindestnutzfläche nicht gilt.
Heime sind gemäß § 121 Abs 1 der Bauordnung für Wien Gebäude und Gebäudeteile, die zur ständigen oder vorübergehenden gemeinsamen Unterbringung von Menschen bestimmt sind, die zu einer nach anderen, als familiären Zusammengehörigkeitsmerkmalen zusammenhängenden Personengruppe gehören. Ein Heim setzt daher voraus, dass darin Personen einer bestimmten Personengruppe (z. B. Senioren, Studenten, etc.) untergebracht werden.
Natürlich will man als Immobilienentwickler den aktuellen Anforderungen des Marktes an modernes kompaktes städtisches Wohnen genügen und bietet den Bewohnern der neu errichteten Apartmentanlage neben vollmöblierten Mikroapartments (mit Küche, Bad und WC) auch zahlreiche Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. Gemeinschaftsküche und/oder Restaurant, Lounges, Waschküche, Fitness-Center, Gesundheitseinrichtungen, etc.). Auch ein Concierge- und/oder Reinigungsservice muss in einer modernen Apartmentanlage zur Verfügung stehen. Und das Gesamtpaket wird natürlich am besten zu einem monatlichen All-Inclusive-Mietzins vermarktet.
Fokussiert man sich als Immobilienentwickler dann auch noch auf die Klientel der Studenten und Berufsanfänger, ist man unter Berücksichtigung all dieser Umstände dem erheblichen wirtschaftlichen Risiko ausgesetzt, dass die Apartmentanlage in Wahrheit als Studentenheim gewertet werden könnte, die Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) gemäß § 1 Abs 2 Z 1 MRG sohin ausgeschlossen wäre (dies ist im vorliegenden Fall nicht von Vorteil!) und die Vermietung der Mikroapartments dem Regime des Studentenheimgesetzes zu unterstellen ist.
In der Praxis wird zwar vielfach die Ansicht vertreten, dass das Studentenheimgesetz nur auf solche Heime anwendbar sei, deren Heimträger die Errichtung und den Betrieb von Studentenheimen in ihrer Satzung oder in sonstigen Rechtsgrundlagen verankert hätten. Dieser Standpunkt erscheint im Streitfall jedoch nicht durchsetzbar, weil es dadurch im Belieben des jeweiligen Heimträgers stünde, ob er sich durch entsprechende Gestaltung seiner Satzung oder sonstigen Rechtsgrundlagen dem Studentenheimgesetz unterwirft oder nicht. Auch die aktuelle Rechtsprechung liefert eher Argumente gegen die in der Praxis vielfach vertretene Ansicht.
Die Anwendbarkeit des Studentenheimgesetzes hat für den Vermieter von Apartments insbesondere die entscheidenden Nachteile, dass der von den Bewohnern zu entrichtende Mietzins – von der Ausnahme der kurzfristigen Gastverträge abgesehen – nach dem Grundsatz der Kostendeckung festzulegen ist und die Bewohner eine Heimvertretung zu wählen haben, der zahlreiche Mitwirkungs- und Anhörungsrechte in Bezug auf die Bewirtschaftung der Apartmentanlage zukommen (z. B. bei der Vergabe der Wohneinheiten und der Festlegung des Benützungsentgelts, Einsichtnahme in die für die Festsetzung des Benützungsentgelts maßgeblichen Kalkulationsunterlagen, etc.).
Sind derartige Mietverhältnisse dem Studentenheimgesetz zu unterstellen, könnte dies sohin erhebliche gesetzliche Einschränkungen der Mietzinsbildung und damit erhebliche wirtschaftliche Nachteile insbesondere für frei finanzierte Bauvorhaben mit sich bringen, welche die Errichtung und Vermietung von Mikroapartments zum Gegenstand und Ziel haben. Eine Alternative wäre allenfalls, die Apartmentanlage als Beherbergungsbetrieb zu errichten und zu führen, wobei jedoch andere, insbesondere gewerberechtliche Schranken und Hindernisse zu berücksichtigen wären.
Zumindest verschafft das Studentenheimgesetz hinsichtlich der Vertragslaufzeit eine gewisse – wenn auch bescheidene – Flexibilität, weil es anders als das MRG grundsätzlich kurze Vertragslaufzeiten auf die Dauer eines Studienjahres zulässt. Nach dem MRG wäre die Befristung eines Wohnungsmietvertrages nur zulässig, wenn diese zumindest auf die Dauer von drei Jahren erfolgt. Eine kürzere Befristung hätte zur Folge, dass der damit vereinbarte Endtermin gegenüber dem Mieter nicht gerichtlich durchsetzbar wäre und das Mietverhältnis als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen gilt. Das Mietverhältnis wäre für den Vermieter diesfalls nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gemäß § 1118 ABGB oder § 30 Abs 2 MRG kündbar.
Davon ausgenommen wäre nur die Kurzzeitmiete, deren vertragsgemäße Dauer jedoch ein halbes Jahr nicht übersteigen darf. Eine solche Kurzzeitmiete wäre zudem von der Anwendbarkeit des MRG ausgeschlossen. Das MRG trägt somit dem Wunsch des Marktes nach mehr Flexibilität keine Rechnung und lässt eine flexible Gestaltung der Vertragslaufzeiten nicht zu, wenngleich es dem Mieter einer Wohnung zumindest das Recht einräumt, nach Ablauf eines Jahres der Vertragsdauer das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
Die Anwendbarkeit des Studentenheimgesetzes ist nicht frei vereinbar. In der Praxis ist die Anwendbarkeit des Studentenheimgesetzes in der oben dargestellten Konstellation meist nicht bekannt. Die Praxis operiert in solchen Konstellationen vielmehr mit Vertragsgrundlagen, welche von der Anwendung des MRG ausgehen. Sollte sich in solchen Fällen – z. B. als Folge eines von einem Mieter lancierten Rechtsstreits – ergeben, dass das Studentenheimgesetz anwendbar ist, droht der Vermieter mit Forderungen von Mietern auf Rückzahlung des zu viel bezahlten Mietzinses und auf Herabsetzung der Mietzinshöhe bis zur Höhe einer „Kosten-Miete“ konfrontiert zu werden.
Das Wohn- und Baurecht bedarf sohin einer dringenden Novellierung, die den aktuellen Anforderungen des Marktes an zeitlich und örtlich flexibles, kompaktes, städtisches und modernes Wohnen Rechnung trägt und anders als die aktuelle Rechtslage vermeidet, dass Immobilienentwickler oder Vermieter solche Wohnbauprojekte unter einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko im legistischen Graubereich realisieren und betreiben müssen.
Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt
Kategorie: Bau & Recht, News
