Die Mietpreisbremse: aktuelle Entwicklungen im Mietpreisrecht

12. Juni 2014 Mehr

In Deutschland wie auch in Österreich gibt es eine Diskussion, inwieweit der Gesetzgeber zugunsten der Wohnungsmieter eingreifen sollte, um den Mietpreis, vor allem bei Neuvermietungen, zu begrenzen. Hierzu hat die deutsche Bundesregierung jüngst einen Entwurf vorgelegt. Hintergrund sind Presseberichte über stark steigende Mieten in Ballungsgebieten, Gentrifizierung von Stadtvierteln mit einkommensschwächerer Bevölkerung und niedrigeren Mieten sowie das Verhalten von Investoren im Mietwohnungsmarkt. Dieses Thema wurde insbesondere aufgrund der Bundestagswahl in Deutschland im Herbst letzten Jahres ein öffentlichkeitswirksames Thema. Dies auch, weil es in Deutschland – anders als in Österreich – gegenwärtig keine konkreten gesetzlichen Bestimmungen zur Bestimmung des Mietzinses bei Neuvermietungen gibt. Aber auch das aktuelle österreichische Regierungsprogramm sieht eine umfassende Wohnrechtsreform vor. Demnach soll das Mietrecht gerechter und transparenter gestaltet werden, insbesondere auch, was die Mietzinsbildung anlangt.

In Österreich gibt es im Mietrechtsgesetz (MRG) Vorschriften, welche die Berechnung der Miethöhe vorschreiben bzw. einschränken. Sofern bestimmte Voraussetzungen vorliegen (Vollanwendungsbereich des MRG), finden diese Beschränkungen auf Mietverhältnisse Anwendung. Hierbei gelten diese Einschränkungen sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Bestandsmietverträgen.

In jenen Fällen, die in § 16 Abs. 1 MRG aufgezählt sind, insbesondere bei Vermietung zu Geschäftszwecken oder von Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, ist vorgeschrieben, dass die Miete nicht über den angemessenen Mietzins hinausgehen darf. Dies ist der „nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand“ angemessene Betrag, der nach der Vergleichsmethode bestimmt wird. Hierbei entsteht naturgemäß ein relativ großer Wertungs- und Ermessensspielraum.

Findet § 16 Abs. 1 MRG keine Anwendung (insbesondere bei Altbauwohnungen), gilt im Vollanwendungsbereich des MRG der sog. Richtwertmietzins. Der diesem zugrunde liegende Richtwert pro m² wird für jedes Bundesland vom Bundesminister für Justiz festgesetzt und alle zwei Jahre jeweils zum 1. April angepasst. Die letzte Erhöhung (1. April 2014) betrug ca. 5 % des für den Zeitraum 2012 bis 2014 geltenden Richtwertzinses. Der aktuelle Richtwert pro m² Nutzfläche liegt beispielsweise in Wien bei EUR 5,39 und wird als Ausgangspunkt für die Mietzinsberechnung herangezogen. Der Richtwert wird von einer Normwohnung ausgehend aufgrund von Zuschlägen und Abstrichen anhand Kriterien wie Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand etc. bestimmt.

In Deutschland ist demgegenüber die Wohnungsmiete beim Abschluss von Neuverträgen grundsätzlich frei vereinbar. Eine Begrenzung gibt es insoweit lediglich durch die Rechtsprechung zum Mietwucher. Diese Rechtsprechung kann bei Mieten, die im um mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, greifen. Die ortsübliche Miete wird (vergleichbar mit der Bestimmung des angemessenen Mietzinses in Österreich) im Vergleichswege bestimmt, üblicherweise anhand des örtlichen Mietspiegels.

Daneben gibt es lediglich Bestimmungen über der Erhöhung von Mieten bei Bestandsmietverhältnissen. Nach § 558 Abs. 1, 3 BGB darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % erhöhen. 2013 wurde ein Zusatz eingefügt, dass in Bereichen in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen […] besonders gefährdet ist“ lediglich eine Erhöhung um bis zu 15 % innerhalb von drei Jahren zulässig ist. Derartige Mieterhöhungen dürfen allerdings nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.

Auch wenn sich dies faktisch nur auf wenige große Städte bezieht, hat dies dazu geführt, dass der Durchschnittsmietzins in Bestandsmietverhältnissen zwar moderat ist, bei Neuvermietungen aber so deutlich höhere Mietzinsen erzielt werden. Diese erhöhten Mietzinse – häufig in Verbindung mit Luxussanierungen, die zu deutlich größeren Wohnungen führen – bewirken, dass die angestammte Bevölkerung sich diese Mieten nicht mehr leisten kann und auf Randbereiche der Städte ausweicht (Gentrifizierung).

Bisher gab es einzelne Versuche der Kommunen baurechtlich gegen diese Entwicklungen vorzugehen, etwa durch das Verbot im Rahmen von Sanierungen Wohnungen zusammenzulegen, jedoch keine bundeseinheitlichen gesetzlichen Regelungen. Die Bundesregierung hat nunmehr einen Gesetzesentwurf vorgelegt, nach dem der Mietzins bei Neuvermietungen nur noch um 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Diese Mietpreisbremse soll allerdings nur „in angespannten Wohnungsmärkten“ eingeführt werden. Welche Märkte dies sind, können die Bundesländer bestimmen. Während diese Änderungen – soweit man Meinungsumfragen vertrauen darf – breiten Rückhalt in der Bevölkerung haben, steht die Immobilienwirtschaft dem deutlich kritisch gegenüber. Es wird befürchtet, dass hierdurch nur die Auswirkungen, nicht aber die Gründe für den Mietzinsanstieg beseitigt werden, nämlich ein zu geringes Angebot aufgrund eines zu geringen Wohnungsbauvolumens. Dieser Kritik wird möglicherweise dadurch Rechnung getragen, dass die Mietpreisbremse nur für einen befristeten Zeitraum eingeführt wird und die diesbezüglichen Bestimmungen automatisch – etwa nach fünf Jahren wegfallen.

Grundsätzlich bestehen aber wenig Zweifel, dass es zu einer Einführung kommen wird. Die Forderung, eine Mietpreisbremse einzuführen, war ein zentrales Anliegen der SPD in der Bundestagswahl, das die CDU bereits im Wahlkampf aufgenommen hat. Auch wurde die Umsetzung dieser Forderung bereits im Koalitionsvertrag vereinbart.

Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt in Wien, Gregor Barbers, Rechtsanwalt in Düsseldorf

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Kategorie: Bau & Recht, Kolumnen

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