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40 architektur FACHMAGAZIN Bau & Recht Die Teilzeitnutzung von Immobilien Bisweilen hat man die Bestimmungen des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 (TNG 2011) für totes Recht gehalten. Doch die Entwicklung des regionalen Grundverkehrs und Raumordnungsrechts zum Thema Zweitwohnsitz insbesondere in touristisch genutzten Gebieten, verschafft diesem Gesetz zumindest in Österreich Text: Mag. Matthias Nödl, Rechtsanwalt in Wien, Gregor Barbers, Rechtsanwalt in Düsseldorf Um jeden Anschein des Vorliegens eines (ständigen) Zweitwohnsitzes im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien und damit die Kollision, mit für die Verwertung eines Immobilienprojekts ungünstigen Bestimmungen des regionalen Grundverkehrs- und Raumordnungsrechts zu vermeiden, greifen Bauträger und Immobilienentwickler verstärkt in die rechtliche Trickkiste. Dabei werden rechtliche Konstrukte aus dem Hut gezaubert, die z. B. die Überschrift ‚Wohnungseigentum‘ tragen, inhaltlich aber eine (meist touristische) Teilzeitnutzung der jeweiligen Immobilie versprechen. Mit solchen rechtlichen Konstrukten landen der veräußernde Unternehmer und der erwerbende Verbraucher jedoch (meist unbewusst) im Anwendungsbereich des Teilzeitnutzungsgesetzes 2011 (TNG 2011). Das TNG 2011 sieht zwingende Vorschriften insbesondere zu Werbung und Vertrieb, zu vorvertraglichen Informationspflichten, zur Form des Vertragsabschlusses, zu Rücktrittsrechten des erwerbenden Verbrauchers sowie zur Fälligkeit von Zahlungen vor. Darüber hinaus normiert das TNG 2011 Strafbestimmungen für den Fall des Zuwiderhandelns. Unter einem Teilzeitnutzungsvertrag ist ein Vertrag zu verstehen, mit dem ein Unternehmer einem Verbraucher gegen ein Gesamtentgelt für die Dauer von mehr als einem Jahr das (dingliche oder obligatorische) Recht einräumt, ein oder mehrere Nutzungsobjekte wiederkehrend für jeweils einen begrenzten Zeitraum zu nutzen, und zwar unabhängig von der für die Rechtseinräumung gewählten Rechtsform, von der Rechtsform des Unternehmers und von den das Nutzungsobjekt betreffenden Rechtsverhältnissen. eine unerwartete Renaissance. Ein solches Rechtsgeschäft bedingt sowohl in der Werbung und im Vertrieb als auch im Vorfeld des Vertragsabschlusses umfangreiche Aufklärungspflichten insbesondere mit Rücksicht auf die im Formblatt für Informationen zu Teilzeitnutzungsverträgen gemäß Anhang I der Teilzeitnutzungs Richtlinie 2008/122/EG enthaltenen Informationen, die dem Verbraucher kostenfrei (in Papierform oder auf einem dauerhaften Datenträger) zur Verfügung zu stellen sind. Teilzeitnutzungsverträge dürfen überdies nicht als Geldanlage beworben oder angeboten werden. Diese Informationen werden grundsätzlich auch zum Vertragsbestandteil. Änderungen sind nur sehr eingeschränkt wirksam. Ein Teilzeitnutzungsvertrag bedarf zu seiner Rechtswirksamkeit zudem der Unterschrift der Vertragsparteien (oder der qualifizierten elektronischen Signatur). Das Vertragsdokument ist in Papierform oder auf dauerhaftem Datenträger abzufassen und dem Verbraucher unmittelbar nach Vertragsabschluss zur Verfügung zu stellen. Das Vertragsdokument ist nach Wahl des Verbrauches in einer Amtssprache jenes Mitgliedstaates abzufassen, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz hat oder dem dieser angehört. Gleiches gilt für die vorvertraglichen Informationen. Ist dies nicht erfolgt, ist dem Verbraucher mit Wohnsitz in Österreich zusätzlich eine beglaubigte Übersetzung des Vertragsdokuments in dieser Sprache zur Verfügung zu stellen. Der Verbraucher kann binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen und kostenfrei von einem Teilzeitnutzungsvertrag oder von einem darauf gerichteten Vorvertrag zurücktreten. Diese Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag des Abschlusses des Vertrages bzw. des Vorvertrages oder später mit dem Tag, an dem der Verbraucher das verbindliche Vertragsdokument erhält. Vor Ablauf der Rücktrittsfrist sind Zahlungen des Verbrauchers nicht fällig und darf der Unternehmer solche weder fordern noch annehmen. Vor Abschluss des Vertrages ist der Verbraucher ausdrücklich auch auf dieses Rücktrittsrecht und die Rücktrittsfrist sowie auf das während der Rücktrittsfrist geltende Anzahlungsverbot aufmerksam zu machen. Das Vertragsdokument muss ein gesondertes Formblatt für den Rücktritt gemäß Anhang V der Teilzeitnutzungs Richtlinie 2008/122/EG enthalten. Der Verbraucher kann alle entgegen dem TNG 2011 geleisteten Zahlungen vom Unternehmer zuzüglich jährlicher Zinsen ab dem Zahlungstag in Höhe von 6 Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz zurückfordern. Darüber hinaus stellt eine Verletzung des TNG 2011 eine Verwaltungsübertretung dar, die – abhängig vom jeweiligen Straftatbestand – mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 7.260,00 bedroht ist, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist. Angesichts dieser Bestimmungen ist es daher empfehlenswert, rechtliche Sonderkonstruktionen inhaltlich so zu gestalten, dass die Anwendung des TNG 2011 möglichst ausgeschlossen ist, oder – wenn man die Anwendung des TNG 2011 in Kauf nimmt – für die Einhaltung der Vorschriften des TNG 2011 Sorge zu tragen, um allfällige rechtliche wie auch wirtschaftliche Risiken bei der Errichtung und Abwicklung des Vertrages, insbesondere in Bezug auf die Kosten, den Zahlungsverkehr und die grundbücherliche Durchführung, zu vermeiden.


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